投资二手房把握五条杠 二居室二手房相对最保险

　　二手房投资有风险，购房人切须谨慎

　　随着宏观调控的不断深入以及房价飙升到相对高位，投资二手房风险变得越来越高。今年以来，北京各区域的房产市场价格不断走高，各项房产交易税费逐步实施到位并转嫁到房价中;同时，售租比不断拉大接近国际警戒线上限的情况下，怎样用租金抵消持有成本并获得可观的投资回报。这些都成为二手房投资买家当前最为关注的问题，当前投资二手房，应当主要从以下五个关键词来入手来评估房产价值：

　　区域规划

　　随着房产市场区域化现象日益明显，区域未来的规划对房产影响至关重要，尤其是交通改造与商业配套建设对区域住宅市场的影响更为突出。例如，马家堡区域在建地铁4号线及规划的十几万平米商业用地，将区域人气带动到近几年来的一个峰值;“亦庄新城”规划让亦庄周边区域房产市场几乎起死回生;东铁匠营将建限价房的消息传出后，区域关注度骤然提高，为区域房产发展迎来了新的契机。因此，区域规划及区域房产最新动向都是影响区域二手房价值的利好因素。

　　增量房市场

　　一般来说，一个区域增量房市场对存量房市场的影响是一分为二的，首先增量房会带动区域新一轮的开发建设，有助于区域房产市场走向成熟，提升区域影响力，从而影响存量房市场价值提升;其次，增量房供应增加缓和了区域房产供需矛盾，造成部分存量房需求者流失，从而给存量房市场造成一定冲击。因此，投资二手房首先要考量区域增量房市场，分析增量房对自身投资的二手房影响更倾向于哪个方面。例如，自身投资的二手房类型与区域增量房的主要定位不宜相冲突等。

　　在售商品房价格

　　由于一二手房的联动作用，区域在售商品房市场的价格档位对于区域二手房的影响非常大。例如，高档楼盘星河湾入市影响整个朝青板块住宅市场规格提升一步;清河板块在售商品房以中高档住宅为主，一二手房价差过大导致区域二手房价格上涨明显。但这种影响只会发生在某一特定时间，归根结底，对房产价格起决定影响得还在于供求关系。

　　区域房产价格 “位态”

　　同样作为二手房成交的成熟热点区域，区域房产价格所处的“位态”也会有所不同，而还处于较低“位态”的区域，未来房产价格将会处于追涨状态。例如，2005年全年北京市二手房均价达到6033元/平米，而方庄区域2005年底才达到5920元/平米，这对于一个较为成熟的二手房区域来说，区域二手房价格是被低估的，因此2006年二手房均价出现了较大程度的追涨。到2007年，方庄区域房产价格基本在万元以上。因此，投资二手房，应该从其区域房产价值处于较低“位态”时开始出手，未来再出售将会有非常可观的收益;而当区域房产价格处于滞涨状态时，出售收益则会较为有限。

　　区域租金水平及空置期

　　区域租赁市场的租金水平及空置期等都是从侧面衡量区域房产是否具备投资价值的重要标尺。如果说一个区域房屋租金处于相对低位，而售价过高，那么投资区域房产将具备较大的风险，除非区域将来会有重大交通改造或商业配套等利于区域房屋租金上调的利好因素;而如果说区域房产租金较高，但空置期较长，也将会对房产的投资价值造成影响，但也要考虑将来是否有诸如大型企业落址等带动区域租赁市场人气的利好因素。

　　对于投资者而言，区域规划、增量房市场、商品房价格、整体“位态”、租金水平等其实是一个相辅相成、相互影响的整体，对于房地产投资来说，选择一个合适的区域是成败的关键，因此应该仔细衡量对比。

　　附：投资二手房，二居室相对最保险

　　据分析，北京2007年上半年所成交的39500套二手房中，面积适中(60—100平米)的二居室占比达到了54.1%。显而易见，二居室是人们投资置业最受欢迎的房产类型。不过，从当前北京二居室的供需比例来看，处于严重的失衡状态。全市的二居室供需比例达到了1：5至1：6，特别是处于东、北三四环之间的二居室供需比例超过了1：10。处于三四环之间的团结湖、三元桥、亮马桥、和平里、安贞等区域是二居室供给量相对较大的典型区域，但是这些区域的供求比例却一直能够维持在1：12左右，从而促成其价格居高不下;另外，正是基于二居室一直以来处于的供不应求状态，使得其价格的涨幅相比较面积过大的三居室来说要高出两到三个百分点。

　　基于此，两居室的“投资性价比”相对较高。从北京租赁市场的交易情况来看，将近65%左右的人群选择面积适中的二居室作为其租房的目标，从而确保了二居室在出租时会有较稳定的客户需求，从而保障较高的投资回报;另外，面积适中的二居室在未来转售过程中，其寻找出售的机会成本将会明显降低，从而保障了转售收益。

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