衢州二手房

二手房购房指南

【导语】:二手房私下交易利少弊多房屋是一种特殊商品,房屋买卖较之其它商品买卖有着很大的差异,尤其是“二手房”的市场交易涉及面广,政策性强,交易过程中有产权过户,房屋腾空,物业清洁,房款交付等诸多手续和环节。因此,“二手房”的私下交易常常留有隐患,并引发许多矛盾和纠纷,弊端十分明显,其主要表现在以下三个方面:

  1、产权纠纷。

  引发产权纠纷的因素很多,最主要的有三类:第一类是买卖不准出售的房屋,如被法院查封的房屋;与学校教学区不能分割的房屋;属于拆迁范围的房屋;已作为抵押物的房屋等。第二类是夫妻双方仅一方同意出售或夫妻离异后对房产判决不明的房屋。第三类是同一居所人员未能具结或子女未经父母(产权人)同意出售的房屋。由于是私下交易,买卖双方缺乏对有关政策法规的了解,买方又不易掌握卖方的真实情况,极易造成产权不能过户,交易中途夭折或虽然成交但由于卖方家庭出现矛盾,不得不再次变更的结果,买卖双方甚至可能打上官司。

  2、房款纠纷。

  私下交易往往缺乏相互信任,卖方急着拿钱,买方急着要房,由此常常会产生定金或房款付了,产权证却迟迟办不下来,房屋不能如期交付或是房屋交付了,钱却拿不到,拿不全等情况。某报就登载过一则交易过户完成后,卖主拿了钱还拖上四年才让出房屋的私下交易案例。

  3、物业纠纷。“二手房”的买卖不同于商品房,完成产权过户,并不意味着全部交易的结束,还有诸如卖方户口迁出,物业管理费结算,水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。私下交易者由于缺乏经验,经常会忽视或遗漏某些项目,造成经济损失和引来纠纷。当然,“二手房”私下交易引发的矛盾和纠纷远不止这些,其弊端是显而易见的。因此,市民应增强法治观念和自我保护意识,不要进行“二手房”的私下交易,尽量委托实力强、信誉好,操作规范的大的中介服务机构和政府职能部门办理有关“二手房”的交易,以减少和避免不必要的纠纷和烦恼。

  怎样给二手房定价随着二手房市场日趋活跃,二手房价格越来越引起人们的关注,由于买卖双方的角度不同,心态各异,卖方总喜欢拿同地区商品房来类比,开价与商品房差价不大。而买方总强调一个“旧”字,把它贬得一钱不值。因此,二手房价格也就变成了雾里看花,其实,只要真正站在市场的角度,以房屋的市场价值为基础,以供求关系为参考,具体分析测算,二手房的价格还是有规律可循的。

  在二手房价格的测算上,要抓住以下三大因素:

  1、房屋因素。首先,房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年折旧率为2%。其次,旧房的套型落后,使用不便,功能陈旧,在这方面是无法和新建商品房相比的。此外,朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响。

  2、环境因素。环境因素比较复杂,既有自然环境,也有社会环境,既有大环境,也有小环境,在同一地段,旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化,甚至房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有些地区适合经商,有的地区则适宜居住。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区,都会对房屋价格产生较大的影响。

  3、心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他特殊需要,人们是不愿意买旧房居住的,新、旧房价相差不大,人们对旧房的心理障碍就无法逾越。

  综上所述,我们试着这样来测算二手房价格,以同地区商品房价格为基准:

  1、房屋因素:

  A折旧:年折旧,-2%;

  B套型:“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%

  C楼层:2、6楼3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另-5%;

  D朝向:无朝南外门窗-5%;

  2、环境因素:

  A无物业管理-5%;

  B非独立封闭小区-5%;

  C省、市重点中小学区+15%;

  3、心理因素:-8%

  现在我们举一个实例来验证一下。

  房屋坐落:某小区一小套住宅,建筑面积51平方米。土地级别:二级地区。

  房屋结构:混合一等;套型:“三小”套型-10%;

  建筑年代:1988年,折旧期12年-(12×2%)=24%;

  层:共七层,此房位于二楼-3%;

  朝向:南北,

  物业管理:非小区、无物业管理-10%;

  学区:重点中小学+15%;

  心理因素:-8%

  当地商品房价格为2500元/平方米2500-(2500×24%+2500×10%+2500×3%+2500×10%+2500×8%-2500×15)=1500元/平方米。

  此套房屋总价约为7.65万元。如果买卖双方因价格问题分歧较大,可请专业的房产评估机构进行评估以得出合理的价格。

手机访问 衢州本地宝首页

  • 买新房还是二手房? 看二手房VS新房

    一提到购房,人们往往首先想到的就是买一套新房。其实这是有失偏颇的。就目前房地产市场而言,新楼盘一般总价较高,对于积蓄有限,依靠工资生活的普通购房者而言,购买一套总价不菲的新楼盘着实有些“困难

  • 二手房首付款算法须留心差异 小心中介忽悠

    买房人曹先生看上了一套总价160万元的二手房。在中介公司“只需首付房款20%”的忽悠算法下,他以为这套房只需首付32万元,却不想买下后才发现首付需近60万元。近期二手房交易市场回暖,但是由于一些买家对

  • 二手房中介佣金限价

    二手房买卖中,房屋维修资金该如何处理?违约金该如何限定?该给地产中介多少佣金?这些问题困扰着不少购房者和业主。昨日广州市国土房管局公布了新版二手房买卖合同(下简称《买卖合同》)和房地产中介服

  • 新房难买买二手房? 购买二手房五大显著优势

    随着人们置业观念的转变,梯级置业或阶段性升级置业成为越来越多购房人置业方式。尤其作为首次置业购房者,选择二手房具有多重优势。同新房相比,二手房房价相对较低,在房价高位运行的趋势下可以减缓许多

  • 二手房“十看” 教你轻松选购高品质房屋

    今年2月以来,二手房市场迅速回暖。随着可售房源的积极入市,买房人也开始奔波于不同的看房项目。房子看多了,买房人难免会花眼,对于品质差不多的房子,于是乎难以取舍。我爱我家旗下5i5j.com的社区专家陈

  • 二手房如同二手男人 精品二手男人如何淘

    走红的不只是二手男人。我的一个同行阿孙,在贷款买房之后决定不再花钱买衣服,而是拎着蛇皮袋子四处在  朋友圈子里“扫货”,她的理论是:天下无数件衣服,能让人心甘情愿掏钱的,必有过人之处,总比烂

  • 投资二手房把握五条杠 二居室二手房相对最保险

    价格像坐上了火箭一样直冲太空,这时候“无房阶层”如何安居?而若想买一套称心如意的二手房,您又该参考哪些因素?对于这些问题,看看专家是怎么说的。

  • 买二手房不能犹豫

    对于大多数工薪阶层而言,买房绝对不是轻而易举的事。手中的钱有限,所以要利用好手中的每一分钱,买最划算的房子。房价节节攀升,新房一处比一处贵。于是,二手房因地理位置、社区成熟等成了不错的选择。

  • 银行贷款收紧,二手房成交难度骤增

    最近二手房市场成交量有所下降,业内称银行贷款收紧是重要原因之一。

  • 购买二手房可按部就班

    二手房交易是买卖双方以及中介公司三者的博弈。买方想省钱,卖房想赚钱,只有房价谈到双方都可以接受的时候才能促成交易。而在二手房交易中,购房者就需要知道应办理哪些手续,并注意什么问题,这样才能买

  • 二手房交易暗藏风险

    二手房交易暗藏风险。

  • 购买二手房需谨慎 二手房验收须 软硬兼施

    一手房验收房屋质量是关键。而对于二手房,有人提出,二手房多是业主住过多年的,应该不存在什么大的房屋质量问题,是否就不用验收了呢?对此,专家认为,购买二手房同样需要验收,并且由于二手房涉及前业

猜你喜欢
热门推荐
本地宝郑重声明:本文仅代表作者个人观点,与本地宝无关。其原创性及文中陈述内容未经本站证实,本地宝对本文及其中全部或者部分内容的真实性、完整性、及时性不作任何保证和承诺,请网友自行核实相关内容。
企业文化 | 广告服务 | 广告价目 | 关于我们 | 联系我们 | 诚聘英才 | 法律顾问 | 意见建议
本地宝 BENDIBAO.COM 汇深网 版权所有 2006-2018 ICP证:粤ICP备17055554号-1