衢州二手房

二手房交易暗藏风险

【导语】:二手房交易暗藏风险。

  延期过户有风险

  案例:李某看中了一套二手房,但在交易时卖方提出,今年5月国家九部委出台了有关规定后,二手房转让征税时间为5年,为避税,能否先到公证机关公证双方交易合同,不到房屋产权登记机关办理过户手续,等到5年后再去办理产权过户登记。问这样交易是否可行。

  律师认为,如此交易有风险。因为房屋是一种特殊商品,实行的是登记备案制,即使进行了公证,在未办理产权过户前,房屋的产权仍属卖方。在此期间,若卖方私自将房屋抵押,或者进行二次销售,房屋的产权就会发生变化,取得新产权的“第三人”的权利,是只公证不备案的“原买主”无法对抗的。见证、公证、交付等,均不是取得房屋所有权的有效证据,房屋所有权的转移只认过户登记手续。

  “赠与”交易要谨慎

  案例:为了避税,能否采取假赠与的方式进行二手房交易,因为按照赠与方式进行交易,就不涉及到“营业税”问题,而赠与所需支付的公证费和契税费等,远远低于营业税。

  律师认为,赠与交易要谨慎,由于我国《合同法》中规定,“赠与的财产有瑕疵,赠与人不承担责任”,也就是说,买方拿到房产后如果发生了质量问题,在法律上不受保护,很难要求房主赔偿。此外,买家还要承担赠与人撤消赠与和不履行赠与义务的风险,而且如果私下交易被戳穿,双方都要负法律责任,要补缴税款与罚款,这对双方来说都得不偿失。律师建议,二手房买卖还是应该通过正常程序,否则很容易造成买卖者“因小失大”。

  安全交易学几招

  案例:自征收二手房营业税和个人所得税以来,二手房市场交易量下降,一些中小型中介公司的生存面临挑战,担心交易出现风险。

  律师认为,在二手房交易中,确保交易安全的办法有很多,如买卖双方可以借助银行来进行交易。就是买方把购房款存入银行,再将存折交给卖方当个凭证,自己留着密码,等卖方办好过户手续后,再在银行现场交易,他给你证件,你给他密码并查证好。另一种方法是公证提存,就是购房者将购房款交给公证处代管,并出具一份证明,证明这些钱是用来偿还购房债务的资金,而售房者也将房产过户的有效证件交给公证处。然后,购房者取证,售房者取钱,公证处代管费由买卖双方协商承担。还有就是找律师,买卖双方和律师签订授权委托书,委托律师来办理过户等交易手续,将风险降到最低。

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